El problema se ha desbordado. Ni los gestores bancarios más pesimistas podían suponerque la locura inmobiliaria, el paro, las malas tasaciones, la ley hipotecaria y la falta de rigorconcediendo créditos ...
El problema se ha desbordado. Ni los gestores bancarios más pesimistas podían suponer
que la locura inmobiliaria, el paro, las malas tasaciones, la ley hipotecaria y la falta de rigor
concediendo créditos hipotecarios conducirían a dramas humanos tan terribles en los
desahucios como los que se están viendo estos días. Las entidades preparan soluciones para
atajar un asunto que les ha golpeado de lleno en su reputación. Algunas admiten ahora que
buena parte de los desahuciados de ahora debían haber sido inquilinos de un piso, pero nunca
propietarios. Creo que un poco tarde para admitir errores.
Esa locura tiene cifras, desde el comienzo de la crisis en 2008 se han abierto 350.000 casos de
lanzamientos (desahucios) aunque solo 172.000 se han ejecutado, según fuentes bancarias. De
estos, una parte son primeras residencias, mientras que el resto son viviendas en la playa, en
la montaña, garajes, locales comerciales y naves industriales. Quedan 178.000 casos más que
están en procedimiento judicial.
Aunque las entidades financieras no son partidarias de detallar cuántos pisos adjudicados
acumulan en sus carteras, ya se conocen algunos datos. El Banco Malo, denominado sociedad
de Gestión de Activos, procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb), ha hecho público
que recibirá 89.000 viviendas y 13 millones de metros cuadrados de suelo de las antiguas
cajas nacionalizadas: Bankia, CatalunyaCaixa, Novagalicia y Banco de Valencia.
Pero las cifras de Bankia y de su matriz BFA son peores, acumulan 100 millones de metros
cuadrados (equivalente a todo el municipio de Las Palmas de Gran Canaria) de suelo
improductivo, 45.000 viviendas sin vender y 15.000 locales, garajes. Un patrimonio
inmobiliario que es un gigantesco homenaje a la incompetencia y a la falta de prudencia de los
anteriores gestores de Caja Madrid y Bancaja.
Los ejecutivos que ahora están al frente de Bankia no lo niegan. Admiten que si no se hubiera
concedido créditos sin control, no se podría haber llegado a esta situación. Ha habido errores
claros, la mejor demostración de ello es que la morosidad en el crédito hipotecario del
colectivo de los inmigrantes supera el 5% frente al 3% del conjunto del sector.
Sin embargo, lo que no admiten con facilidad es que muchos de sus clientes eran trabajadores
con contratos temporales a los que se les vendió pisos con créditos que suponían deudas
enormes en relación con sus ingresos. Y esto no cumple el manual de las buenas prácticas
bancarias, pese a que nadie, ni el Banco de España ni los auditores lo denunciaron nunca.
En mi modesta opinión, creo que son las entidades las que tienen la peor parte de este
problema, pues confundieron su vocación social con entrar de lleno en el segmento
hipotecario de los inmigrantes, así como de las clases sociales más populares, que tomaron
este camino ya de por si arriesgado, sin contar con los sistemas de control de riesgo
adecuados, con lo cual, la bomba ha estallado.
Desde mi punto de vista, el auge inmobiliario necesitó mano de obra intensiva, sobre todo en
Canarias, lo que hizo un efecto llamada en los inmigrantes, que vinieron a España a construir
pisos y se les concedió créditos para que los compraran. Con la caída de la construcción se ha
hundido todo, ellos han perdido el trabajo y van camino de perder sus viviendas.
No solo buscaban clientes los bancos y las cajas, sino también otros intermediarios, como los
Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) y las sociedades financieras. Ambas fueron más
agresivas que las propias entidades y recolectaron una morosidad escandalosa. Cabe recordar
que los tipos de interés estaban en sus niveles más bajos de la historia tras la llegada del euro
y además, la liquidez parecía un maná inagotable. La mezcla de estos dos factores permitió
conceder créditos baratos y por enormes cantidades de euros. Buena parte de estos euros,
por cierto, de bancos Alemanes y Franceses.
Una oferta de aquellos tiempos fue la "hipoteca bienvenida". Era un producto financiero
especialmente pensado para los inmigrantes y lo ofrecía en 2005 la intermediaria financiera
CreditServices. Solo con tres meses de trabajo en España, el inmigrante podía acceder a
un crédito que cubría el 120% del valor de una vivienda. Todos los gastos y comisiones de
gestión quedaban cubiertos y pasaba a ser propietario de un piso sin poner un euro. El crédito
lo concedían entidades de Estados Unidos. La hipoteca bienvenida conseguía unos 50.000
clientes al año.
Según declaraciones del presidente de CreditServices en el 2010, hay siete millones de
hipotecas que si los bancos no hacen un esfuerzo por refinanciar, van a caer. Esas son las
hipotecas bomba, las cuales acabaran en desahucios o impagos.
Son los mismos préstamos que en Octubre de 2007, el número dos del Santander, Alfredo
Sáenz, bautizó como hipotecas subprime. "Claro que hay hipotecas subprime en España. Es
una cuestión de puro sentido común", afirmaba Sáenz.
Todas las entidades realizaron campañas masivas, aunque no con la misma intensidad. Por
eso no han caído todas las entidades, si no algo más de la mitad del sector y ningún banco
ha recibido ayudas públicas. Las cajas aprovecharon la burbuja inmobiliaria para crecer
apoyándose en las promociones inmobiliarias. Entre 1993 y 2008 pasaron de 14.000 a 25.000
oficinas mientras que los bancos redujeron las sucursales de 18.000 a 15.000. Bloque de
edificios que financiaban, sucursal que se colocaba en los bajos; el representante de la entidad
conectaba con algún agente de la propiedad inmobiliaria o una financiera y la entidad cerraba
la oficina, y eso era un aparente gran negocio.
Por lo cual, se considera arriesgado un préstamo que cubra más del 80% del valor del bien
hipotecado, una tasa de esfuerzo alta (que el comprador tenga que dedicar más del 35% de su
renta a pagar los plazos) y las tasaciones forzadas que subían los precios. Los desahucios son
la mutación más salvaje de estos errores en cadena y las entidades prometen medidas severas
para evitar más Lanzamientos. No será nada fácil.
Por Roberto Herbón