La Fundación César Manrique presentó alegaciones el pasado 8 de mayo al anteproyecto de la Ley de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas en la que trabaja el Gobierno de Canarias. Estas alegaciones fueron formuladas a partir de aportaciones de diversos profesionales e investigadores, como profesores de diferentes universidades españolas y un investigador de la Universidad de Lisboa.
Entre los puntos más relevantes, la Fundación acusa a la norma de "estar alineada con los agentes de gran tamaño (especialmente de la industria hotelera) frente a los pequeños propietarios".
Antes de entrar de lleno en el análisis de la futura ley, la FCM expone que no es posible desmigajar la crisis habitacional que sufren las islas Canarias sin conocer la situación real del mercado de viviendas en el archipiélago. Así, señala que "la dificultad" para ejercer el derecho a acceder a una vivienda digna, recogido en la Constitución española, "es consecuencia del actual modelo inmobiliario", donde prima "la vivienda como inversión y no como bien de uso".
Entre otros puntos, resalta que "la sobredosis de suelo reclasificado como urbano o urbanizable y de viviendas construidas o iniciadas [...] no ha servido para colmar las necesidades de vivienda". También indica que el modelo español, en el que "los necesitados" obtienen las viviendas a través de un crédito "ha colapsado".
En esta línea expone que "la precariedad" laboral y la "escasa retribución del trabajo" de la mayoría de los nuevos demandantes, "jóvenes y migrantes" los "incapacita" para afrontar deudas a largo plazo y los empuja al mercado del alquiler.
La Fundación relaciona el aumento de la demanda con el crecimiento de los precios en un "estrecho" mercado del alquiler, donde también coexiste la vivienda vacacional. Así, añade que el Anteproyecto de ley no contextualiza la realidad de la vivienda en Canarias ni explica "qué lugar ocupan las viviendas turísticas en el marco de stock de viviendas" en las islas.
En las alegaciones presentadas ante la futura Ley de Vivienda Vacacional, la Fundación César Manrique aconseja al Ejecutivo regional que analice la realidad de las viviendas en las islas, teniendo en cuenta no solo a las vacacionales, sino también las viviendas vacías, las segundas viviendas y analizando la realidad de las familias, por ejemplo, cuántas familias comparten una misma casa.
A través de los datos del Instituto Canario de Estadística, la Fundación indica que en Canarias hay más viviendas vacías (19,4%) que en la media nacional (14,4%), alcanzando las 211.331 casas cerradas, al tiempo en que hay menos viviendas de consumo bajo o esporádico (10,2%), que en el resto de comunidades autónomas (13,0%).
En este sentido, insta al Gobierno canario a que analice en profundidad la problemática de las viviendas vacías y expone que "pese a la importancia de este colectivo" en el anteproyecto "solo hace una muy ligera referencia" y que olvida la "reutilización de las viviendas vacías (o también de las secundarias)" como una "posibilidad mucho más económica, ecológica e inmediata" que construir nuevas viviendas.
Por otro lado, la Fundación afea que el Gobierno de Canarias haya presumido de que la nueva ley "no entrañará ningún aumento de gasto en las arcas públicas, ni de los ingresos" y señala que "evidencia la escasa prioridad que le da al tema".
Alegaciones
- Límite excesivo del 10% para el uso turístico de la vivienda residencial. La Fundación César Manrique insiste en que usar el 90% para uso residencial es "realmente bajo", porque significa "una reserva de vivienda para uso turístico del 10% de forma general" y hasta un 20% en las islas verdes. Además, resalta que esta proporción "no está justificada en el documento" y que es "un exceso injustificado e injustificable" en un contexto de crisis de vivienda, de cambio climático y de masificación turística. En esta línea insiste en que "se legisla en la dirección equivocada, profundizando en un modelo turístico masivo obsoleto e incompatible con el horizonte de crisis de los recursos naturales y del clima"
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Solo regula la actividad vacacional y no la turística en general. La FCM defiende la necesidad de "hacer un estudio global de la capacidad turística en el conjunto" y de legislar de forma conjunta "todo el alojamiento turístico" y no solo el vacacional.
De modo que, resalta que "si se aplica un 10% de vivienda de uso turístico en una zona en la que operan 50 hoteles, en realidad el barrio va a estar muy turistificado y el Anteproyecto no va a resolver estos problemas".
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No tiene en cuenta la vivienda vacía como una solución
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Falta de mecanismos de control y fiscalización. La FCM añade que si se trata de incentivar el uso de la vivienda en alquiler convencional tendría que "usar los instrumentos para penalizar aquellos y priorizar estos, a la vez que se deberían de establecer mecanismos de control".
"Sin instrumentos" que "penalicen y/o reduzcan el colectivo de viviendas con alquileres turísticos y promuevan los alquileres habitacionales permanentes", ni dotar un buen equipo de inspección, seguimiento y control, "difícilmente cabe pensar que se pueda revertir la situación".
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Legaliza viviendas residenciales con uso turístico. La Fundación expone que es "prácticamente ilegal el uso turístico en una vivienda con uso residencial, pero en lugar de eliminarlas", crea un instrumento urbanístico "para legalizarlas mediante el cambio de uso". Así, señala que "el articulado de la ley, apunta más a legalizar que a reducir el stock de viviendas turísticas, negando el propósito que la propia ley enuncia". Además, tampoco entra a analizar de dónde están saliendo las viviendas turísticas, si de viviendas vacías, de obra nueva, o del alquiler convencional.
- Transmisión de licencias y concesión de nuevas. Además, saca a relucir la problemática de permitir que se puedan comprar y vender licencias de viviendas de uso turístico, así como la concesión de nuevas licencias.
- Sobre la declaración responsable. La FCM indica que la presentación de una declaración responsable "deja en manos de los solicitantes, sin control por parte de la Administración, el cumplimiento de requisitos. No supervisa a priori y no hay garantías de que vaya a hacerse a posteriori".
- El criterio de comparación de plazas y población. La Fundación expone que la vivienda vacacional ya tiene en Lanzarote (21%) y Fuerteventura (23%) un número de plazas "muy alto" pero la futura ley, en lugar de "corregir ese exceso, favorece incrementos futuros".
- Dudas sobre el "territorio merecedor de protección especial". En este punto se cuestiona si el territorio "merecedor de protección" es exclusivamente los espacios naturales protegidos o incluye otras formas de protección que no se mencionan.
- Desplazar el turismo a espacios no turistificados. La FCM insiste en que es "un factor de riesgo" que las dinámicas de entornos turísticos se trasladen a otros ámbitos ajenos a estos procesos. Además, que es una estrategia que "favorece la dispersión de la actividad turística en nuevos espacios".
- Plazo de diez años para adaptarse a la actual ley. En este punto ve "excesivo" el plazo de tiempo para adaptarse a una industria "acelerada y cambiante", a lo que añade que "podría aprovecharse el periodo de adaptación para filtrar parte de las viviendas".
- Modificación del uso de edificios residenciales para destinarlos a usos turísticos (hotel o apartamentos). La FCM expone que con estas medidas "una vez más" se favorece a "grandes tenedores en detrimento de los pequeños operadores" y añade que "no deberían favorecerse este tipo de operaciones que alientan a la especulación y la burbuja inmobiliaria". "Los grandes agentes podrían optar por solicitar un cambio de uso del suelo de un edificio entero para convertirlo en apartamentos turísticos o en hotel, eludiendo las restricciones a las viviendas de uso turístico sobre suelo residencial", recalca.
- Incentivos a la renovación turística en edificios residenciales. Además, expone que "modificar el planeamiento urbanístico municipal, el cambio de uso residencial a turístico de viviendas colectivas" es "un error", ya que elimina el mercado espacios residenciales y reduce su oferta mientras perpetúa el uso turístico en entornos residenciales.
- Viviendas vacacionales en suelos protegidos. La Fundación señala que el uso turístico de viviendas se podrá dar en los espacios naturales protegidos, incrementando la presión sobre áreas sensibles y sin contar "con que los recursos para delimitar y controlar la capacidad de carga" suele ser muy limitada".
Una norma para la patronal hotelera
La Fundación resalta que "la vivienda vacacional, que genera disrupciones importantes y reclama un abordaje urgente, no es el único problema en relación con el turismo". Además, insiste en que "la masificación turística y los desbordamientos que provoca" influyen en el espacio público, en el comercio, los modos de vida, sobre todo en los procesos de gentrificación y transformación de los entornos habitados, sobre el paisaje y los espacios naturales".
Además, a pesar de que se regula el 90% de uso residencial, el anteproyecto "no establece umbrales de saturación" en relación al número de camas turísticas. "Le podemos sumar un número indefinido de otro tipo de alojamientos como hoteles y apartamentos", resalta.
La Fundación expone que aunque el control de la vivienda vacacional, especialmente en zonas saturadas, "pueden ser un límite efectivo a la proliferación de pequeños propietarios poniendo su piso en alquiler". Sin embargo, no afecta a los intereses de las hoteleras, que pueden seguir ampliando camas y reduciendo la competencia de "estos pequeños agentes".