El mercado inmobiliario de Andalucía registró aumentos en el precio de alquileres y venta de propiedades. Y si bien el volumen de hipotecas cayó significativamente en enero, se anticipa una reactivación de la actividad en 2024, especialmente en el caso de las hipotecas variables que requerirán simular la cuota frente a la inminente estabilización de los tipos de interés.
Estado de las hipotecas en Andalucía
El sector inmobiliario en Andalucía ha comenzado el año con fuerza, y hoy desafía la incertidumbre que se vive a nivel nacional en España. En palabras del presidente de la Junta de Andalucía, Juanma Moreno: "El sector ha resistido los embates de la subida de tipos de interés, la restricción en la financiación, el aumento de costos y la disminución en la demanda, demostrando una fortaleza inigualable".
Por su parte, si bien es posible encontrar grandes condiciones para la solicitud de crédito hipotecario en Andalucía, en enero se registró un descenso del 20,5 % en la concesión de hipotecas en la comunidad respecto al mismo periodo para 2023. Mientras tanto, a nivel nacional, este valor solo cayó un 15,3 % en tasa interanual, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).
La cantidad total de hipotecas concedidas en Andalucía fue de alrededor de 6000 operaciones. Del total de préstamos hipotecarios constituidos, la hipoteca más solicitada fue la de tipo fijo, con el 58,2 % de las operaciones. Por su parte, las hipotecas de tipo variable representan el 41,8 %, con tasas de interés medias iniciales del 3,24 % y el 3,64 %, respectivamente.
Asimismo, la comunidad ha demostrado un gran rendimiento en materia de visado de nuevas viviendas, y alcanzó niveles de actividad que no se veían desde hace más de una década y media. Este impulso es fundamental, ya que la actividad relacionada con el mercado de la obra nueva representa aproximadamente el 6 % del valor agregado en la economía andaluza.
Pese a ello, los especialistas del sector anticipan una reactivación en las operaciones hipotecarias para el año 2024, en línea con la expectativa de reducciones en los tipos de interés: se prevé que el euríbor se estabilice entre el 3,2 % y el 3,4 % durante la primera mitad de 2024, lo que augura un panorama alentador para el sector hipotecario en general.
El precio de las propiedades en Andalucía
El mercado inmobiliario en Andalucía presenta un panorama de crecimiento sólido, especialmente en el incremento de los precios de las propiedades. En efecto, el nivel de demanda y actividad ha provocado un aumento del 12,3 % en el precio del metro cuadrado, con Andalucía sobrepasando ampliamente la media nacional, que se sitúa en un 3,5 %.
Según los últimos datos, este incremento refleja tanto la recuperación del mercado como el creciente atractivo de Andalucía como destino residencial e inversión. Este crecimiento es cuatro veces mayor que la media nacional, lo que subraya la solidez y el dinamismo del sector inmobiliario en la región.
En cuanto a la compraventa de viviendas, Andalucía también ha superado las expectativas, y registra un crecimiento del 13,4 %, frente al 10,3 % del conjunto de España. Este aumento es el reflejo de un mercado que se expande y que concentra la actividad tanto a compradores nacionales como extranjeros, consolidando así la posición de Andalucía como uno de los destinos más atractivos para la inversión inmobiliaria.
El precio del alquiler en Andalucía
El mercado del alquiler en Andalucía es dinámico y ha demostrado gran resiliencia durante los primeros tres meses de 2024, con incrementos significativos tanto en términos trimestrales como interanuales. De acuerdo con los datos de referentes del sector, el precio del alquiler ha experimentado un aumento trimestral del 3,8 % y un incremento interanual del 10,2 %. Estas cifras sitúan el precio medio de la vivienda en alquiler en 10,48 euros por metro cuadrado al mes.
A nivel nacional, se ve una tendencia similar, con un nuevo máximo histórico en el precio del alquiler que afectó a más de la mitad de las comunidades autónomas y a 14 de las 50 capitales de provincia. Esta situación plantea preocupaciones, ya que, casi dos décadas después de superar los niveles registrados durante la burbuja inmobiliaria de 2007, los precios continúan en aumento sin signos de moderación.
El desequilibrio entre la oferta y la demanda es el principal motor detrás de la volatilidad del mercado del alquiler. Actualmente, el stock de viviendas disponibles se encuentra en una fase crítica debido al traslado de unidades residenciales hacia el alquiler turístico o compartido, mientras que la demanda sigue siendo fuerte y concentrada en los centros urbanos principales. Esta disparidad provoca tensiones al alza en los precios, según indican expertos del sector inmobiliario.
Este fenómeno también ha generado un debate sobre la sostenibilidad del mercado del alquiler a largo plazo y la necesidad de implementar medidas para garantizar un equilibrio entre la oferta y la demanda, así como para proteger a los inquilinos frente a incrementos desproporcionados en los precios.
Inversión extranjera en el mercado inmobiliario de Andalucía
La resistencia en los precios de la vivienda está estrechamente vinculada a la activa participación de inversores extranjeros, quienes continúan mostrando un marcado interés en la costa andaluza como destino de inversión. Según datos de los Registradores de la Propiedad, durante el primer trimestre del año, los inversores internacionales llevaron a cabo un total de 23 300 operaciones, representando el 14,52 % del total de compras realizadas en la región.
Los ciudadanos británicos y rusos encabezan el ranking de adquisiciones, seguidos de alemanes y franceses. Estas inversiones se dirigen principalmente hacia las zonas turísticas de la costa andaluza, con el propósito de destinar las propiedades para alquileres vacacionales.
El crecimiento constante del turismo y las oportunidades laborales continúan impulsando la demanda y los precios en estas áreas. Este contexto favorable para la inversión extranjera, según señalan los expertos del sector, está contribuyendo al mantenimiento de la actividad y la estabilidad en el mercado inmobiliario de Andalucía.
Sin embargo, es importante monitorear de cerca esta tendencia para asegurar que no genere distorsiones significativas en el mercado local y para garantizar que se tomen las medidas adecuadas para preservar el acceso a la vivienda para todos los ciudadanos.