El Gobierno de Canarias ya habla de "emergencia habitacional" para referirse a la falta de viviendas que sufre el Archipiélago. Así lo ha reflejado en el Decreto Ley aprobado este lunes en el Consejo de Gobierno y que entra en vigor desde este martes, tras su publicación en el Boletín Oficial de Canarias.
Esta nueva medida, aprobada por el Ejecutivo conformado por Coalición Canaria, el Partido Popular, Agrupación Socialista Gomera y Asociación Herreña Independiente (AHI) deja sin efecto el planeamiento que sea disconforme y no precisa "llevar a cabo procesos de modificación o adaptación".
El problema del acceso a la vivienda en las Islas y, en concreto en Lanzarote, tiene varias aristas. El aumento constante de la demanda se enfrenta a la falta de oferta suficiente. A ello, se suma la escasez de vivienda pública creada en los últimos 30 años, la crisis inmobiliaria y el auge de la vacacional. Por ello, el Decreto Ley defiende la "urgente necesidad" de ofrecer "una respuesta excepcional y urgente".
Ante ello, el Gobierno de Canarias relata que hay que tener en cuenta todas las posibilidades, comenzando por transformaciones jurídicas del suelo para construir, hasta la "viabilidad de usar como viviendas construcciones ya existentes, incluyendo las no terminadas", así como la agilización de los trámites de viviendas protegidas.
Entre algunas de las medidas, el Ejecutivo canario, liderado por Coalición Canaria y el Partido Popular, planea ofrecer "incentivos fiscales" para las constructoras de obra nueva o rehabilitación y garantías jurídicas y materiales para los arrendatarios de viviendas libres. Al mismo tiempo, en que emplaza a la puesta en práctica para saber si serán o no viables estas medidas.
Medidas propuestas
El nuevo Decreto Ley de Vivienda recoge varias propuestas para solventar el déficit de casas en Canarias. Entre ellos, propone que se creen medidas para incrementar la disponibilidad de suelo, así como otras para promover, impulsar y facilitar la construcción de viviendas protegidas.
En este sentido, las viviendas protegidas de promoción públicas son declaradas como "de interés general". Esto significa que, una vez aprobados sus proyectos, su contenido se impone al planeamiento existente y se excluyen las evaluaciones de impacto ambiental pertinentes.
Este proyecto abre la vía a construir viviendas protegidas en suelos públicos a pesar de que no estén contemplados en el planeamiento. Por lo que espacios que estaban previstos como equipamientos municipales, tales como plazas, pabellones o parques, podrían acabar siendo bloques de viviendas.
Entre las propuestas también destaca la compatibilidad de los usos residenciales y turísticos en suelos sin desarrollar o el cambio de uso de parcelas a residencial, sin especificar a qué tipo de parcelas se refiere. Además, el Ejecutivo regional plantea la recuperación de suelo urbanizable residencial previsto en instrumentos de ordenación no adaptados.
En este sentido, contempla la ampliación de viviendas residenciales en zonas turísticas para que los colectivos que no puedan acceder a la vivienda pública tengan la oportunidad de obtener privada.
Así pues, el Gobierno de Canarias plantea recuperar a urbanizable el suelo rústico común que cambió con la Ley del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias y que originalmente fuera residencial o turístico-residencial. Grosso modo, podrá recuperarse la parte residencial si se destina a la construcción de viviendas y si la mitad de ellas son protegidas.
Recalificación de locales comerciales
El Decreto Ley, firmado por Fernando Clavijo y por el consejero de Vivienda, Pablo Rodríguez, también contempla la recalificación de edificaciones existentes para destinarlos a vivienda, es decir, usar los locales comerciales, oficinas o edificaciones de uso terciario para convertirlas en casas.
En este sentido, deberán ser edificaciones que ya existan, y en su cambio deberá predominar el uso residencial sobre suelo urbano. Además para recalificar edificios deberán llevar más de un año cerrados, que pase a ser totalmente residencial, con un 50% de viviendas protegidas y solo destinando a uso comercial la parte baja del inmueble.
Entre algunas de las novedades, contempla cambiar el uso de locales y edificios completos o aumentar la edificabilidad de los edificios ya construidos elevando su altura hasta alcanzar la de los colindantes.
Así pues, la iniciativa busca dividir viviendas existentes para crear viviendas nuevas o rehabilitar urbanizaciones y edificios sin terminar para recuperar esos "elementos negativos del paisaje" al tiempo en que aumenta la oferta habitacional.
En esta línea, para poder rehabilitar estas edificaciones no terminadas el Decreto Ley recoge que se deben cumplir una serie de requisitos: las obras ejecutadas deben estar adecuadas a una licencia urbanística, la edificación debe contar con una estructura parcial ya ejecutada y su ejecución se ha prolongado más allá del plazo legal y la licencia ya está caducada y el planeamiento vigente contempla su destino urbanístico.
Así pues, el Ejecutivo ofrece un plazo de un año para tramitar estas licencias y resalta que la mitad de las viviendas que se construyan en esta rehabilitación deben destinarse también al uso protegido de promoción privada. De modo que si no se solicita esta licencia en el año en vigor, la administración "podrá acordar la ejecución subsidiaria" y dedicar el total de la promoción a construir vivienda protegida pública, así como expropiar el terreno.
Tanto en la rehabilitación de urbanizaciones como de edificios no terminados, deberá garantizarse la realización de vivienda protegida, sino no se podrá otorgar la licencia de rehabilitación.
Además, para aumentar el patrimonio público de vivienda el Ejecutivo regional busca reconocer el derecho de adquisición preferente de la administración para transmitir edificios donde existan viviendas en alquiler.
El Ejecutivo proyecta la cesión de suelo municipal a favor del Instituto Canario de Vivienda (ICAVI). Es decir, que el suelo clasificado en los municipios como sistemas generales o locales podrán desarrollar vivienda protegida de promoción pública.
Priorizar la construcción frente al planeamiento
El nuevo Decreto Ley aprobado por el Gobierno de Canarias deja sin efecto el planeamiento que sea disconforme, "sin necesidad de llevar a cabo procesos de modificación o adaptación" para no retrasar sus efectos.
La iniciativa del Gobierno canario también reconoce que la construcción de viviendas de promoción pública se puedan clasificar como de interés general para que su realización prevalezca por encima del planeamiento urbanístico.
En este punto, el Gobierno de Canarias aboga por que no se aplique la evaluación de impacto ambiental en casos excepcionales y que se declaren de urgencia algunos proyectos para "reducir los plazos" en el cumplimiento de trámites y procedimientos administrativos. Además, a la hora de expropiar avala que se declaren como "de utilidad pública e interés social" los proyectos de construcción.
El Ejecutivo prevé que las empresas constructoras puedan realizar el proyecto y la obra para "mayor agilidad administrativa", así como que se reconozca la iniciativa privada en suelos públicos para construir vivienda pública.
En esta línea, el gobierno dirigido por Fernando Clavijo concede un plazo de tres meses para la tramitación y resolución de la calificación provisional a la hora de solicitar licencia para la construcción. En el caso de no ser respondido en ese plazo, se entiende por admitida la solicitud, lo que se conoce como silencio positivo.
Los Cabildos pueden promover la construcción
Los Cabildos insulares pueden, a partir de la modificación de la Ley de Vivienda de Canarias, promover la construcción de viviendas protegidas, que pasarán siempre a ser públicas. Además, el Cabildo deberá intervenir cuando se traten de edificaciones con "valores expresamente protegidos".
Mientras que los proyectos de construcción previstos en el Decreto Ley "estarán exentos de cualquier acto de control municipal". Si un ayuntamiento se muestra disconforme, el proyecto será elevado al Gobierno de Canarias para que determine si procede o no su aprobación y posterior ejecución.
Precios de venta
"Para las viviendas protegidas de promoción privada, el precio máximo de referencia por metro cuadrado de superficie útil se utilizará para determinar el precio máximo de venta y la renta máxima de arrendamiento".
Para concluir, el precio máximo de venta de una vivienda unifamiliar entre medianeras en Lanzarote deberá ser de 2.242,3 euros el metro cuadrado, mientras que en un edificio de vivienda colectiva disminuirá hasta los 2.133,89 euros.
Mientras tanto, para el arrendamiento se deberá tener en cuenta la duración y el tipo de arrendamiento y el porcentaje máximo de referencia en el tiempo de contrato. Para viviendas de promoción privada que se alquilen durante más de 10 años será del 3%. Así pues, el plazo máximo para la cesión temporal de viviendas protegidas será de 30 años.